来源：大伟看楼市
2025 年 10 月，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》正式出版，住房和城乡建设部部长倪虹在署名文章中明确提出 “推进现房销售制，实现‘所见即所得’” 的政策导向。此前 2024 年底的全国住房和城乡建设工作会议已释放 “有力有序推行现房销售” 的信号，一系列政策组合拳标志着我国房地产市场从 “高周转、高杠杆” 的粗放模式向高质量发展阶段的关键转向。这场以现房销售制度改革为核心的行业变革，正深刻重塑购房者权益保障体系、房企竞争格局与市场发展逻辑。
现房销售制度的推行，首要价值在于彻底重构购房者权益保障机制，终结长期存在的 “期房盲盒” 困境。我国住房市场化改革以来，预售制凭借快速回笼资金的优势推动了房地产行业的高速扩张，但也埋下诸多隐患：购房者仅凭沙盘模型与宣传资料决策，面临房屋质量缩水、规划变更、延期交付等多重风险，更有甚者因房企资金链断裂遭遇 “钱房两空” 的烂尾危机。清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋指出，现房销售的 “所见即所得” 特征，使购房者能直观评估户型方正度、采光条件、绿化品质等核心要素，从根本上规避了期房交易的信息不对称风险。
展开剩余74%对购房者而言，这种保障不仅体现在风险规避上，更带来了实实在在的消费体验升级。以往购买期房需经历 2-3 年的等待周期，家庭搬迁、子女入学等计划常受交付不确定性影响；而现房销售实现了 “付款即可入住办证” 的高效衔接，大幅降低了时间成本与生活规划风险。尽管部分观点担忧现房可能因开发商资金沉淀成本增加而出现价格溢价，但相较于百万级购房资金的安全保障，多数购房者更愿意为 “确定性” 买单。2025 年一季度数据显示，全国现房销售面积占比已达 36%，较 2020 年的 12.7% 实现翻倍增长，印证了市场对现房产品的认可。
从行业供给端看，现房销售正在引发房企竞争逻辑的根本性变革，加速行业 “大浪淘沙” 进程。过去二十余年，“拿地 — 开工 — 预售 — 回款 — 再拿地” 的高周转模式是房企扩张的核心密码，预售款占开发资金比例常达 40% 以上，这种 “轻资产撬动重项目” 的玩法支撑了行业的规模化增长。而现房销售要求房企完成项目竣工验收后方可销售，彻底切断了预售资金的滚动供血链条，使回款周期从平均 100 天拉长至 200 天以上，对企业资金实力与运营效率形成双重考验。
这种变革正在催生行业分化：实力薄弱的中小房企因资金承压被迫退出市场，而具备强融资能力、精细化管理水平的头部房企与优质区域房企迎来发展机遇。中指研究院政策研究总监陈文静分析指出，现房销售模式下，房企竞争焦点从 “拼周转速度” 转向 “拼产品品质”，倒逼企业在规划设计、建材选用、施工工艺等环节精雕细琢，推动 “好房子” 标准从 “面积扩张” 向 “绿色、低碳、智能、安全” 升级。海南作为全国首个全面实行现房销售的省份，其市场实践已显示，注重品质打造的房企在现房市场中获得了明显的溢价能力与去化优势，印证了 “谁能建设好房子，谁就有未来” 的行业新逻辑。
市场生态的重构还体现在供给结构的优化与风险防控体系的完善。在现房销售导向下，以往依赖高周转的大体量超级大盘逐渐减少，“小而美、快兑现” 的精品社区成为开发主流，更贴合当前市场从 “刚需为主” 向 “改善主导” 的需求转变。同时，政策层面并未采取 “一刀切” 式改革，而是构建了 “预售 + 现房” 双轨并行的过渡体系：对实行预售的项目强化资金监管，确保预售款专款专用；对现房项目则通过配套政策激励推进，如江西赣州延长土地出让金缴纳期限、山东提高公积金贷款额度、九江给予契税补贴等。这种差异化策略既防范了短期供应断层风险，又为市场转型预留了缓冲空间。
从区域实践来看，现房销售的推进呈现 “因地制宜、梯度展开” 的鲜明特征。2025 年河南省信阳市出台政策，明确新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，成为全国首个全面落实现房销售的城市，其 “新老划断” 原则（已取得施工许可证项目按原政策执行）为其他城市提供了可借鉴的过渡方案。截至 2025 年中，全国已有超 30 个城市开展现房销售试点，形成了 “海南全省覆盖、一二线城市竞现房面积、三四线城市局部试点” 的多元格局。这种梯度推进模式充分考虑了不同能级城市的市场基础差异 —— 一二线核心城市购买力强、房企实力集中，推行条件相对成熟；而三四线城市短期内仍需依托预售制维持基本供给，避免市场波动。
放眼长远，现房销售制度改革是构建房地产发展新模式的关键支点，其核心在于推动行业从 “金融属性主导” 向 “民生属性回归”。这场变革并非简单的销售模式调整，而是与 “以人定房、以房定地、以房定钱” 的要素联动机制深度绑定，通过需求牵引供给、供给匹配资源的逻辑，彻底终结过去 “土地财政依赖 — 过度开发 — 泡沫积累” 的恶性循环。从国际经验看，这一转型路径符合成熟市场发展规律：美国新房销售实质接近准现房模式，购房款由第三方监管；日本经历无序预售后形成 “有限预售与现房并行” 格局，东京核心区现房占比已超六成；欧洲国家则普遍通过完工担保与资金监管强化预售风险防控。
当然，转型过程中仍需破解多重挑战：如何通过金融支持政策缓解房企资金压力，避免因流动性紧张引发新的风险；如何在库存较低的城市把控推进节奏，防止阶段性供应短缺；如何平衡地方财政与市场稳定，减少土地出让收入波动带来的影响。对此，业内普遍认为需强化多维度配套改革，包括扩大房企融资渠道、优化土地出让条件、完善税费激励政策等，在风险防控与市场活力之间寻找平衡点。
站在行业转型的关键节点，中央部委推行现房销售的政策导向已十分明确。这场变革不仅回应了亿万家庭对 “住有所居、居有所安” 的民生期待，更将推动房地产行业告别野蛮生长、走向质量效益型发展的正轨。随着试点经验的积累与配套政策的完善，房地产市场将逐步形成 “现房主导、期房为辅” 的成熟格局，在保障民生、稳定经济中发挥更可持续的作用。对于购房者、房企与地方政府而言，适应 “所见即所得” 的新逻辑，主动拥抱品质竞争时代，将是把握此次行业转向机遇的关键所在。
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